Определение редевелопмента в недвижимости

Редевелопмент — что это такое в недвижимости простыми словами

В любом городе, который существовал на протяжении многих лет, имеются определенные районы, нуждающиеся в изменении своего формата. Например, здание, когда-то бывшее дворцом известного государственного деятеля, может превратиться в общедоступный музей, а территория давно заброшенной промзоны, как элемент индустриального города, может стать модным, современным и креативным кластером.

Мегаполис должен развиваться таким образом, чтобы предыдущие типы городских формаций не были полностью уничтожены, а стали новыми элементами, гармонично вписавшись в современную действительность, изменив при этом свою смысловую наполненность. 

Редевелопмент бывает:

• полный;
• частичный;
• поверхностный.

Вследствие этого редевелопмент зачастую сложнее и занимает больше времени, чем новое строительство. По этой причине строящиеся в бывших промзонах жилые комплексы сдаются гораздо дольше. Эти факторы сказываются также и на стоимости квартир в новых жилых комплексах, поэтому бюджетное жилье на подобных территориях практически не возводится, чаще всего это дома класса комфорт и бизнес. 

Определение, плюсы и минусы

В редевелопменте существуют как плюсы, так и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы редевелопмента:

• близость объектов строительства к центру города. Жилые комплексы обычно располагаются в районе главных городских достопримечательностей;
• наличие видовых квартир: многие новые жилые комплексы возводятся на набережных рек, ранее занимаемых промышленными предприятиями. Из таких квартир открываются великолепные речные виды и на достопримечательности центральных районов города;
• ограничение по высотности, зачастую действующее для строящихся новых жилых комплексов в центральных районах города. Это означает, что в таких домах будет меньше этажей и, соответственно, квартир, что исключит проблемы с парковкой, лифтами, густонаселенностью и прочее. 

Минусы редевелопмента:

• дома строятся и сдаются дольше аналогичных многоэтажек на окраине города;
• цены на такое жилье значительно выше, чем в новых городских районах;
• плохая экология, так как территория нового комплекса может быть плохо очищенной от загрязнений ранее расположенного промышленного предприятия, а рядом могут продолжать свою работу действующие заводы и фабрики;
• недостаточно развитая инфраструктура: новые дома, в том числе и в центре города, сначала будут окружать строительные площадки, пустыри и заброшенные здания, а не парки, кафе и магазины. 

Процесс осуществления, примеры

За истекшие 10–15 лет во многих городах России был успешно осуществлен редевелопмент большого количества неэффективных промышленных зон. Благодаря этому вместо заброшенных, неиспользуемых предприятий и складов граждане получили современные общественные пространства (кластеры) и новые рабочие места. Например, в Москве такими кластерами стали Винзавод и ArtPlay, в Санкт-Петербурге — Новая Голландия (в Адмиралтейском районе) и «Севкабель Порт» (на Васильевском острове).

Эти примеры показывают нам то, какими должны быть территории бывших промзон после редевелопмента:

• с сохранением максимального количества старых построек;
• с грамотным включением обновленного пространства в динамичную жизнь города, подразумевающим современную транспортную политику, подразумевающую не только строительство дорог, но и полноценную инфраструктуру для велосипедистов и пешеходов, а также современный магистральный транспорт;
• с сохранением так называемого «памяти места», то есть уникальных элементов среды, демонстрирующих, чем являлась данная территория до начала реконструкции. Например, в Нижнем Новгороде существует известный район стрелки (места соединения двух рек: Волги и Оки), который раньше являлся речным портом. Сейчас там расположен новый выставочный комплекс и парк, планируются новые сооружения и функции. При этом многие новые элементы подчеркивают идентичность данного исторического места, например, каркас выставочного зала создан в виде металлических балок, а смотровые площадки — в форме портовых кранов. 

Безусловно, обширные территории бывших промышленных зон в настоящее время являются самыми перспективными для проведения подобного перепрофилирования. Однако следует понимать, что просто снос старого здания и строительство нового — это не редевелопмент. В этом случае новые районы не будут иметь под собой никакой основы и инфраструктуры, они могут быть построены в отрыве от городского стиля и не сохранят исторический дух и идентичность города. 

Объектами редевелопмента являются переделанные на новый лад старые сооружения, жилые и промышленные здания.

Для создания эффектного редевелопмента старых зданий используется ряд архитектурных приемов:

• добавление к зданию (например, из красного кирпича) больших стеклянных конструкций, резко контрастирующих по фактуре и стилю, при этом наполняющих эти пространства не только функцией, но и смыслом;
• чтобы придать старым зданиям современный и обновленный вид, можно разбавить привычную прямую форму плавными изгибами. Именно так сделали при создании британского торгового комплекса Coal Drops Yard: исторические каменные постройки соединили извилистой крышей, добавив колонн и зелени;
• иногда редевелопмент подразумевает изменение функции здания, но не его облика, учитывая, что промышленные здания и механизмы впечатляют сами по себе, без дополнительных архитектурных решений. Так поступили в немецком городе Эссен при редевелопменте старой шахты Цольферайн. Территорию шахты благоустроили таким образом, чтобы она стала комфортной и безопасной для посетителей, продолжая при этом выглядеть как заброшенная шахта.