Ипотечные кредиты на жилье

Что такое ипотечный кредит

Процедуру выдачи денежного займа называют кредитованием.

В любом кредитном договоре обязательно фиксируется процентная ставка, дата внесения ежемесячного платежа и его размер, а также срок — количество месяцев, на которые выдан кредит. Важным моментом в кредитном договоре является наличие или отсутствие возможности его досрочного погашения.

Если соединить эти два понятия, становится понятно, что такое ипотечный кредит.

Многие заблуждаются, думая, что ипотечный кредит связан только с покупкой жилого помещения (дома, квартиры, комнаты) или их строительства. Но на самом деле он может быть оформлен и для приобретения другого типа недвижимости (дача, гараж, мастерская, торговое помещение и т. д.), а также движимого имущества (например, дорогого автомобиля).

Главным признаком тут является фактор залога, в качестве которого обязательно должна выступать имеющаяся в собственности кредитуемой стороны недвижимость.

При оформлении ипотечного кредита можно заложить как приобретаемое недвижимое имущество, так и уже находящееся в собственности заемщика.

Когда необходим

Чаще всего об ипотечном кредите заходит речь при покупке жилья. Но она не является единственно возможным вариантом кредита в данном случае. Купить квартиру можно, воспользовавшись и потребительским кредитом. Давайте разберемся, в каких случаях бывает необходимо именно ипотечное кредитование.

При обычном потребительском виде кредитования срок погашения ограничен пятью или семью годами. Если недостающая для покупки недвижимости сумма не очень велика, и заемщику по карману ее выплатить за столь короткий срок, то можно остановиться и на потребительском кредите. В этом случае залог в виде недвижимости будет не обязателен

Когда заемщику необходима крупная сумма денег, которую он не сможет быстро выплатить, необходимо оформлять договор ипотеки. По этому виду договора срок погашения может составлять до тридцати лет.

Минусы у него тоже имеются. Потребительское кредитование не требует от клиента наличия первоначального взноса при покупке жилья. По большому счету банку все равно, на что вы собираетесь тратить деньги как потребитель.

В случае же с ипотекой банк должен быть уверен, что деньги пойдут именно на оплату недвижимости (а значит, займ будет обеспечен залогом). Кроме того, наличие у заемщика накопленной для первоначального взноса крупной суммы говорит о серьезности его намерений и характеризует с положительной стороны как надежного клиента.

Суммируя вышесказанное, делаем вывод. Ипотечный кредит необходим:

• при наличии у заемщика денег на первоначальный взнос (тогда для заемщика возможно получение денег под меньший процент);
• при большом размере требуемой для приобретения недвижимости денежной суммы (ее можно будет выплачивать в течение длительного периода посильными для заемщика частями).

В остальных случаях выгоднее может оказаться потребительский кредит:

• его легче оформить (проще условия, меньше требований);
• в итоге переплата за пользование кредитом окажется меньше.

В некоторых случаях банк может оказаться выдавать ипотечный кредит. Поэтому, прежде чем обратиться за ним, нужно заранее просчитать свои возможности.

Первое и необходимое условие — наличие у вас средств для первоначального взноса. Узнайте, какая сумма от стоимости жилья должна быть оплачена вами самостоятельно. Обычно она составляет от 20 до 30 %. Но в отдельных случаях может составлять и 10, и 50 %.

Второе условие — посильная выплата. Посчитайте, какую сумму вы сможете отрывать от своего бюджета ежемесячно на протяжении долгих лет. На сайтах всех банков, работающих с ипотекой, есть калькуляторы, которые посчитают размер необходимых ежемесячных взносов в зависимости от суммы кредита и количества месяцев. 

Не превышает ли сумма обязательных ежемесячных взносов ваши реальные возможности? Достаточно ли будет оставаться у вас денежных средств для поддержания нормального уровня жизни? Учтите, что банк может отказать в кредитовании, если оставляемая сумма получится меньше прожиточного минимума.

Условия и порядок выдачи

Выдавать или нет заемщику ипотечный кредит, решает банк. Иногда он отказывает без видимых на то причин. Это его право, так как риски со стороны банка большие. Но чтобы ваше посещение данного учреждения прошло более плодотворно, следует заранее тщательно подготовить все необходимые документы.

Узнайте, какую часть стоимости покупаемого объекта вам необходимо внести в виде первоначального взноса. Возможно, ваш случай подходит под одну из банковских спецпрограмм. В таком случае в качестве первоначального взноса банк разрешит воспользоваться военной или любой другой субсидией, материнским капиталом.

Для первичного обращения за ипотекой нужно быть не младше 21 года и обладать:

• гражданством Российской Федерации;
• не испорченной кредитной историей;
• трудовым стажем от трех лет и более (желательно на одном предприятии);
• постоянным гарантированным доходом.

Недвижимость, в отношении которой оформляется ипотека, также должна соответствовать требованиям банка, поскольку последний заинтересован в ликвидности данного объекта. Так, если это жилое помещение (объект), оно не может находиться в ветхом, аварийном состоянии, быть предназначенным к расселению или заранее запланированному сносу.

Если объект недвижимости подвергался перепланировке, она должна быть оформлена законным образом. В случае с частным домом проверяется соответствие границ земельного участка кадастровому паспорту объекта. На жилых объектах не должно быть никаких обременений (они не могут уже находиться в залоге).

Расскажем о порядке выдачи ипотечного займа. Ниже приводим подробную пошаговую инструкцию.

Шаг 1 — выбираем банк. Понятно, что самым важным критерием в решении данной задачи будет ставка по ипотеке в процентах. Но помимо нее обратите внимание на стоимость прочих обязательных услуг: во сколько обойдется оценщик и все необходимые страховки (самого жилья, жизни и здоровья заемщика).

Выбрали несколько подходящих по этим критериям банков? Поинтересуйтесь предлагаемым способом внесения ежемесячных платежей. Можно ли это сделать онлайн переводом с карты другого банка? Или только через отделение банка и банкомат? Где расположены банкоматы? Удобно ли будет вам ими пользоваться?

Поинтересуйтесь у банковского консультанта, можете ли вы рассчитывать на необходимую вам сумму, нужны ли будут поручители или созаемщики.

Шаг 2 — выбираем объект недвижимости, который вы собираетесь приобрести. Это самый длительный и трудоемкий этап. Вы должны знать, что при затянутом во времени процессе за это время могут существенно измениться банковские условия по ипотеке:

• процентная ставка;
• минимально необходимая сумма первоначального взноса;
• максимально возможная сумма кредита;
• схема расчета гашения.

Раньше практиковалась выдача ипотечного займа без первоначального взноса. Теперь же наблюдается тенденция к постепенному его повышению: с 10 до 20-30 %. Банкиров можно понять: им безопаснее работать с клиентами, которые продемонстрировали свое умение откладывать и накапливать необходимую денежную сумму. Да и сам размер кредита получается меньше, а значит — банки меньше рискуют.

Шаг 3 — подготовка документов. Собираясь в банк, позаботьтесь о стандартном пакете документов:

• паспорте гражданина РФ;
• СНИЛС;
• заверенной печатью копии трудовой книжки или трудового договора;
• справке по форме 2-НДФЛ или другом документе, подтверждающем доход (например, налоговой декларации).

Если у вас будут поручители или созаемщики, то их паспорта также будут нужны.

После того как вы определились с закладываемым объектом, на него надо предоставить набор документов, состоящий из:

• технического и кадастрового паспорта объекта (характеристики и схемы жилого помещения);
• гражданского паспорта продавца;
• документа, удостоверяющего наличие у продавца права собственности на объект;
• выписки из ЕГРП, подтверждающей отсутствие обременений;
• отчета от независимого оценщика о стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Если объект находится на стадии долевого строительства, вместо вышеуказанных документов нужен договор об участии в нем.

Если банку потребуется дополнительно что-то еще, он должен сообщить вам об этом заранее, до приглашения на прием. В случае со льготной ипотекой также уточните набор документов. У каждой программы есть свои нюансы.

Шаг 4 — заключаем сделку. После того как собраны все требуемые бумаги, включая документы со стороны продавца недвижимости, нужно предоставить их на проверку в банк. Обычно бывает достаточно отправить их в электронном виде, но можно и посетить банк лично.

После их проверки банк назначает дату сделки, согласовав ее с обеими сторонами. Вашей задачей будет прийти в назначенное время в кредитное учреждение и подписать договоры:

• с продавцом недвижимости о сделке;
• с банком.

В ипотечном кредитовании могут быть оформлены одновременно два договора: один из них будет стандартным кредитным договором, а другой закрепляет условия о передаче банку в качестве залога недвижимого имущества (его называют договором об ипотеке).

Прежде чем произойдет получение кредита, вам необходимо позаботиться об оформлении обязательных страховок. Страхование жизни и здоровья требуют не везде, а вот в отношении закладываемой недвижимости оно необходимо. Но имейте в виду, что при наличии дополнительной страховки (от несчастного случая, потери работы, здоровья) можно рассчитывать на снижение процентной ставки.

Шаг 5 — рассчитываемся по сделке. В расчете с продавцом недвижимости посредником (гарантом) также выступает банк. Для этого чаще всего используют специальные счета эскроу. Покупатель вносит на открытый счет деньги и ждет выполнения продавцом договоренности по передаче квартиры в его владение.

После получения ключей, проверки отсутствия задолженностей по оплате коммунальных услуг и прочих условий, прописанных в договоре купли-продажи, он подписывает акт приема-передачи. Только после этого продавец получает доступ к счету и может распоряжаться полученными деньгами по своему усмотрению.

Подобным образом можно передать деньги и с помощью аккредитива. В некоторых случаях для передачи наличных денег используют банковскую ячейку, ключ от которой передается продавцу на тех же условиях.

Ставки по ипотечным кредитам

Одновременное снижение или повышение всеми банками ставок по ипотеке зависит от установленной на последнем заседании комиссии Центробанка ключевой ставки (ее называют ставкой рефинансирования). А на нее в свою очередь влияет скорость инфляции.

Согласно внутренним правилам банка он также может варьировать величину ипотечной ставки в зависимости от нескольких факторов:

1. От подтвержденной платежеспособности заемщика. Если клиент имеет официально подтвержденный постоянный высокий доход из надежного источника, это рассматривается как признак его хорошей платежеспособности. В результате он может рассчитывать на снижение ставки по ипотеке.
2. От периода, в течение которого заемщик намерен рассчитаться полностью. Чем быстрее деньги вернутся в банк, тем кредитору выгоднее — он сможет пустить их в оборот заново. Поэтому и размер ставки в этом случае будет меньше.
3. От приобретения жилья на первичном или вторичном рынке. Если недвижимость является новостройкой, ставка может быть выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Но программа по господдержке новостроек позволяет своим участникам рассчитывать на льготные условия при покупке нового жилья.
4. От участия в специальных программах, позволяющих рассчитывать на льготы. Это может быть зарплатная программа, программа по семейной ипотеке (включая отдельные программы для молодых и многодетных семей), программы для жителей дальневосточного и арктического регионов, сельская ипотека, ипотека для IT-специалистов и военнослужащих.
5. От величины первоначального взноса. Чем больше взнос, тем меньше ставка.

Ипотечные ставки бывают трех видов:

• постоянная (фиксированная);
• переменная (плавающая);
• комбинированная.

Постоянная ставка с фиксированным процентом выгодна в ситуации постоянно растущей инфляции. Как бы сильно ни взлетела ставка рефинансирования, клиенту будут начисляться проценты согласно прописанной в договоре ипотечной ставке.

Пользоваться плавающей ставкой специалисты советуют для краткосрочных ипотечных кредитов. Данный вид ставки состоит из двух частей. Одна из них фиксируется, а вторую банк меняет при смене ключевого показателя ЦБ. Поскольку рядовому клиенту сложно предугадать тенденцию ее изменения, лучше не рисковать и не выбирать переменную ставку при долгосрочном кредитовании.

Комбинированная ставка первые несколько лет действует как постоянная, а затем банк меняет ее на плавающую.

Проценты

Ежемесячный платеж за кредит состоит из: 

• части тела кредита;
• процентов за пользование кредитом (переплаты).

Тело кредита — это та сумма, которую вы получили в банке (основной долг). Она является фиксированной величиной и не может быть увеличена или уменьшена.

А общая сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом может сильно отличаться при одной и той же ставке.

Чем на более длительный срок оформлена ипотека, тем больше составляет общая сумма переплаты. Кроме того, она зависит от выбора схемы платежей. Платежи могут быть двух видов: 

1. Аннуитетными.
2. Дифференцированными.

В чем их особенности?

При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно вносит на банковский счет одну и ту же сумму. А банк сам ее распределяет на две части: за тело кредита и проценты. При этом проценты вначале составляют ее большую часть. Постепенно пропорция между частями меняется: проценты становятся меньше, а погашаемая часть тела начинает расти. 

Для заемщика такая формула удобна тем, что можно настроить автоплатеж на заранее известную сумму и планировать ее в своем месячном бюджете.  Минус этой схемы состоит в большей переплате за кредит, чем при альтернативном варианте.

При дифференцированных платежах фиксированной является часть тела кредита (основного долга). Рассчитывается она по очень простой формуле:

Т = Д/М, где:

• Т — фиксированная часть тела кредита;
• Д — вся сумма основного долга;
• М — количество месяцев, на которые оформлен кредит.

Процентная составляющая здесь является переменной величиной и зависит от размера непогашенной части основного долга. С каждым следующим платежом она становится меньше.

Положительной особенностью в этом случае является меньшая итоговая переплата по процентам. А недостаток данного способа в том, что размеры первых платежей получаются намного больше, чем заключительных.

Схему платежа, которой вы будете пользоваться, выбирает банк. Поэтому решите заранее, какая вам больше подходит и узнайте, готов ли банк ее вам предложить. Если нет, то, возможно, стоит поискать другой банк с более подходящим способом оплаты и прочими условиями.

Банк обязан вам предоставить информацию об общей сумме переплаты, о графике погашения и размерах вносимых платежей (с разбиением их на основную и процентную составляющие) в напечатанном виде.