Чистый операционный доход (NOI)

Что такое чистый операционный доход (NOI)

Чистый операционный доход (NOI) — это расчет, используемый для анализа прибыльности инвестиций в недвижимость, приносящую доход. NOI равен всем доходам от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов.

В дополнение к аренде, недвижимость также может приносить доход от парковки и оплаты таких услуг, как торговые автоматы и прачечные

Операционные расходы — это расходы, необходимые для эксплуатации и технического обслуживания здания и его фундамента, такие как страхование, плата за управление имуществом, коммунальные услуги, налоги на имущество, ремонт и уборка помещений.

Осторожно! Если преподаватель обнаружит плагиат в работе, не избежать крупных проблем (вплоть до отчисления). Если нет возможности написать самому, закажите тут.

NOI — это показатель до налогообложения, отображаемый в отчете о доходах и движении денежных средств объекта недвижимости, который исключает выплаты основной суммы долга и процентов по кредитам, капитальные затраты, износ и амортизацию. 

Как рассчитать NOI, формула

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, вычтите операционные расходы из дохода, полученного от недвижимости. Доход от недвижимости включает доход от аренды, плату за парковку, изменение услуг, торговые автоматы, стиральные машины и так далее. Операционные расходы включают все расходы, связанные с эксплуатацией имущества. К ним относятся сборы за управление недвижимостью, страхование, коммунальные услуги, налоги на имущество, ремонт и техническое обслуживание.

Формула 

 \(ЧОД = ВД — ОР\)

где ЧОД — это чистый операционный доход;

ВД — это валовый доход;

ОР — это операционные расходы.

Какие параметры потребуются для проведения расчетов

  1. Валовой операционный доход. Для приносящей доход недвижимости, которая является долгосрочным активом, валовой операционный доход является результатом арендной платы и сборов, в то время как операционные расходы обусловлены всеми разумно необходимыми расходами на владение недвижимостью и управление ею.
  2. Операционные расходы.

Эти расходы включают налоги на имущество, но не налоги на прибыль, расходы на поставщиков, техническое обслуживание и ремонт, страхование, коммунальные услуги, лицензии, расходные материалы и накладные расходы, такие как расходы на бухгалтерию, адвокатов и рекламу.

Примечание 1

NOI не включает влияние налогов на прибыль, процентов по кредиту и основных платежей, улучшений арендованного имущества арендатора, комиссий за аренду, амортизации и износа, то есть постепенного списания капитальных затрат на долгосрочные активы, или капитальных затрат, которые представляют собой деньги, потраченные на покупки, улучшения, капитальный ремонт и замену долгосрочных активов.

В следующей таблице представлены компоненты выручки и операционных расходов:

Термин Тип Понятие
Потенциальный доход от аренды доход Сумма арендной платы, которую вы бы взимали, если бы недвижимость была сдана в аренду на 100%. Если заполняемость меньше полной, общая арендная плата рассчитывается на основе рыночных условий в сопоставимых объектах недвижимости.
Вакансии и кредитные потери доход Арендная плата не взималась, потому что арендаторы съехали или не заплатили причитающуюся арендную плату. 
Эффективный доход от аренды доход

Доход от аренды за вычетом вакантных площадей и кредитных убытков, что является фактическим доходом, который получит арендодатель.

Прочие доходы доход Другие доходы, связанные с недвижимостью, такие как парковка, торговые автоматы, прачечная и вывески/рекламные щиты.
Валовой операционный доход доход Общая сумма всех доходов.
Операционные расходы расход Все деньги, потраченные на эксплуатацию имущества с целью получения доходов, таких как налоги на имущество, расходы поставщиков, расходы на техническое обслуживание и ремонт, страхование и т.д.
Чистый операционный доход  доход Валовой операционный доход минус операционные расходы.

Таблица «Компоненты выручки и операционных расходов»

Какие расчеты включают в себя NOI

Основываясь на информации, приведенной в таблице «компоненты выручки и операционных расходов», мы можем определить NOI следующим образом:

Примечание 2

Чистый операционный доход = (Потенциальный доход от аренды - Потери по вакансиям и кредитам + прочие доходы) - Операционные расходы

  1. Потенциальный доход от аренды. Это сумма годовой арендной платы, выплачиваемой арендаторами в любой коммерческой недвижимости. Многоквартирный дом с 4 квартирами, каждая из которых сдается в аренду за 1000 долларов в месяц, будет приносить годовой валовой потенциальный доход в размере 48 000 долларов. Это предполагает 100% заполняемость, что не всегда так. Далее следует учет вакансий и пропущенных арендных платежей.
  2. Потери по вакансиям и кредитам. Независимо от типа коммерческой недвижимости, всегда существует вероятность возникновения вакансий и пропущенных арендных платежей. Это немного сложнее рассчитать, потому что это зависит от спроса, кредита арендаторов и непредвиденных причин, по которым квартира остается свободной, например, необходимость ремонта. Ожидаемые потери по вакансиям и кредитам оцениваются в процентах от чистого операционного дохода. Сопоставимые объекты недвижимости в этом районе являются лучшим ресурсом для определения вакантных площадей и кредитных потерь. Управляющие недвижимостью прилагают все усилия, чтобы минимизировать эти потери, поэтому заявки на аренду часто включают кредитный отчет, и в объекты регулярно вносятся обновления, чтобы поддерживать высокую заполняемость.
  3. Прочие доходы. Недвижимость получает большую часть своего дохода за счет арендных платежей. Другие доходы могут быть получены из источников, связанных с эксплуатацией имущества, таких как парковочные места, торговые автоматы и услуги прачечной. Как правило, этот доход будет представлять лишь небольшую часть дохода от аренды, получаемого недвижимостью.
  4. Операционные расходы.

Они включают в себя все расходы, понесенные при «эксплуатации» имущества. К расходам, типичным для многих объектов коммерческой недвижимости, относятся:

  • техническое обслуживание и ремонт;
  • лизинговые и управленческие расходы;
  • коммунальные услуги, не оплаченные арендаторами;
  • безопасность;
  • налоги на имущество;
  • страхование.

Обратите внимание, что чистый операционный доход не включает никаких расходов, связанных с выплатой основной суммы долга и процентов по любому долгу, поскольку они считаются финансовыми расходами, а не операционными расходами. Эксплуатационные расходы могут меняться из года в год, особенно когда речь идет о техническом обслуживании и ремонте. Управляющие недвижимостью отличаются своей активной стратегией управления, направленной на сокращение расходов и увеличение дохода от аренды.

Примечание 3

Каков хороший процент чистого операционного дохода (NOI)? NOI — это не процент, а скорее число, которое учитывает доходы и расходы объекта недвижимости. Его можно сравнить со всей стоимостью имущества, если бы это имущество было полностью оплачено наличными. В этом случае, чем выше процент чистого операционного дохода к цене недвижимости, тем лучше.

Практическое применение, примеры

Следующий пример иллюстрирует расчет NOI.

Небольшое офисное здание могло бы приносить 185 690 долларов годовой арендной платы, если бы недвижимость была занята на 100%. Однако 12 563 доллара были потеряны на вакансиях, в результате чего эффективный доход от аренды составил 173 127 долларов. Владелец здания указал в таблице ниже пять категорий операционных расходов на общую сумму 70 378 долларов США. Когда эти расходы вычитаются из эффективного дохода от аренды, мы видим, что NOI составляет 102 749 долларов США, что составляет 55,3% от потенциального дохода от аренды.

  Валовой операционный доход Операционные расходы
Потенциальный доход от аренды $185,690  
Потери по вакансиям и кредитам $(12,563)  
Эффективный доход от аренды $173,127  
Налоги на имущество   $(20,775)
Страхование   $(8,750)
Ремонт, обслуживание   $(15,682)
Прочие прямые затраты   $(19,326)
Накладные расходы   $(5,845)
Общие расходы   $(70,378)
Чистый операционный доход $102,749  

Как интерпретировать чистый операционный доход (NOI)

Владелец приносящей доход недвижимости использует NOI, чтобы получить четкое представление о денежных потоках, генерируемых объектами недвижимости. Это потому, что NOI трудно манипулировать. Вы можете изменить NOI, только увеличив доход от аренды, сократив количество вакансий или эксплуатационные расходы. Например, операционную маржу, которая представляет собой потенциальный доход от аренды, деленный на NOI, можно напрямую сравнить с аналогичными объектами недвижимости. Важно сравнить компоненты NOI объекта недвижимости с компонентами конкурирующих объектов недвижимости в том же районе. Это также может помочь владельцам бизнеса сравнить несколько объектов недвижимости, которыми они владеют.

Еще одним важным применением расчета NOI является анализ тенденций — как изменился NOI объекта недвижимости за последние несколько лет. Ухудшающийся NOI должен быть красным сигналом о том, что требуются меры по исправлению положения или что недвижимость может быть хорошим кандидатом на продажу.

Примечание 4

Если вы занимаетесь недвижимостью и хотите купить новую недвижимость, приносящую доход, вы обычно тщательно изучаете финансовые показатели недвижимости, включая отчеты о прибылях и убытках, на предмет таких статей, как NOI. Таким образом, у вас есть возможность оценить недвижимость и сформулировать предложение.

NOI также помогает рассчитать другие важные уравнения, которые широко используются в секторе недвижимости, в том числе:

  1. Ставка капитализации — она равна NOI, деленному на стоимость недвижимости. Это можно рассматривать как норму прибыли от недвижимости, которую вы покупаете за все наличные деньги. Например, если вы платите 1 миллион долларов за недвижимость с NOI в размере 100 000 долларов, то предельная ставка составляет 10%. Чем выше предельная ставка, тем больше отдача от ваших инвестиций, но также и выше потенциальный риск. Предельная ставка также используется в более сложных расчетах, которые помогают определить стоимость долга и стоимость собственного капитала для покупки приносящей доход недвижимости.
  2. Стоимость недвижимости — уравнение предельной ставки может быть составлено для определения стоимости недвижимости, которая равна NOI, деленной на предельную ставку. Это удобно для приблизительного расчета справедливой стоимости недвижимости с учетом ставок NOI и аналогичных объектов недвижимости в том же районе.
  3. Коэффициент покрытия обслуживания долга — равен NOI, деленному на годовое обслуживание долга, то есть на сумму основного долга и процентов, которые вы должны выплачивать каждый год для погашения кредита. Это показатель того, есть ли у вас достаточный денежный поток дохода для выполнения ваших обязательств по обслуживанию долга. Чем больше коэффициент покрытия обслуживания долга, тем больше у вас денежной подушки в качестве запаса.

Кредиторы предпочитают недвижимость с высоким уровнем шума, так как они будут интерпретировать это как свидетельство низкой вероятности я невыполнения кредитных обязательств в срок. С точки зрения кредитора, NOI важен не только для определения коэффициента покрытия обслуживания долга, чтобы помочь оценить кредитоспособность заемщика, но также помогает определить максимальный размер кредита с помощью уравнения отношения кредита к стоимости (LTV).

Решая уравнение предельной ставки для стоимости недвижимости, кредитор может применить коэффициент LTV. Например, для объекта недвижимости с предельной ставкой 10% и NOI в размере 100 000 долларов США ориентировочная стоимость недвижимости составит 1 миллион долларов. Кредитор с политикой 70% LTV установит максимальную сумму кредита в размере 700 000 долларов США для этой недвижимости, при этом заемщик внесет 300 000 долларов в собственный капитал.

Насколько полезной была для вас статья?

У этой статьи пока нет оценок.

Заметили ошибку?

Выделите текст и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter»